Vad kostar rummet du inte hyr ut?

Det tomma rummet i din bostad är inte gratis. Varje månad väljer du att avstå från en inkomst. Den här kalkylatorn visar vad du faktiskt tjänar efter schablonavdrag och kapitalskatt, och vad nettointäkten kan växa till om du investerar den under tio år.

Uppdaterad för de nya uthyrningsreglerna från 1 juli 2026, inklusive det höjda schablonavdraget på 50 000 kr och den nya referensräntan.

Bostadsrätt. Att hyra ut ett rum som inneboende, medan du själv bor kvar, kräver inget tillstånd från föreningen. Styrelsens godkännande behövs först om du hyr ut hela bostaden i andra hand. Schablonavdraget höjs till 50 000 kr per år från 1 juli 2026. Du får utöver det dra av den del av avgiften som hör till det uthyrda utrymmet. Till skillnad från villa gäller inget extra avdrag på 20 procent. Nettot beskattas med 30 procent kapitalskatt.

Ditt rum

Grunduppgifter

Marknadsvärdet driver den skäliga hyresnivån, eftersom kapitalkostnaden, marknadsvärdet gånger avkastningsräntan, är den största delen av vad du får ta ut.

Rummets golvyta delat med bostadens totala golvyta i procent. Används för att fördela alla boendekostnader på den uthyrda delen.

Månadsavgiften täcker föreningens gemensamma kostnader: värme, vatten, sophämtning och föreningens lån. Hämta beloppet från din hyresavi.

El och övriga kostnader utöver avgiften eller hyran.

Hyrs rummet ut möblerat?

Utan möbler beräknas hyran enbart på rummets andel av bostadskostnaderna.

Den månadshyra du planerar att ta ut. Kontrollera att beloppet är skäligt mot dina egna boendekostnader och Hyresgästföreningens riktlinjer.

Alternativkostnaden

Vad nettot kan växa till

Nettointäkten efter schablonavdrag och kapitalskatt simuleras som ett månatligt sparande i en bred indexfond. Resultatet visar vad summan kan bli efter 10 år.

Historisk genomsnittlig årsavkastning för globala indexfonder är ca 8 till 9 procent. 7 procent är ett försiktigt antagande, visat före ISK-schablonskatt.

Hur länge du planerar att hyra ut rummet och investera nettointäkten.

Netto per månad4 990 kr/mån
Netto per år59 880 kr
Fondvärde efter 10 år781 892 kr

Alternativkostnad av ett tomt rum

781 892 kr

Det är vad 4 990 kr/mån i nettointäkt kan växa till om du investerar det i 10 år till 7,0 % per år.

Din tänkta hyra (5 000 kr/mån) överstiger den skäliga nivån på 2 900 kr/mån. Det kan ge problem vid en eventuell tvist hos Hyresnämnden.Den skäliga hyran grundas på dina egna boendekostnader, inte på marknadshyran, och är därför ofta lägre än vad hyresmarknaden skulle betala.
Skattepliktig inkomst: 400 kr per år. Kapitalskatt (30 %): 120 kr per år. Nettointäkt: 59 880 kr per år.

Rummet står tomt

0 kr

efter 10 år

Du avstår från 5 000 kr/mån i hyresintäkt varje månad. Summan tjänar ingenting och växer inte.

Hyr ut och investera

781 892 kr

efter 10 år

4 990 kr/mån i nettointäkt investerat till 7,0 % per år i ett ISK.

Fondvärde år för år

Nettointäkten investeras månadsvis i ett ISK till 7,0 % per år. ISK-schablonskatt (1,2 % av kapitalet) ingår.

Fondvärde efter 10 år av uthyrning och investeringDiagrammet jämför ett tomt rum (0 kr) med nettointäkten investerad i ett ISK. Slutvärde efter 10 år: 781 892 kr.0200 tkr400 tkr600 tkr800 tkrNuÅr 1År 2År 3År 4År 5År 6År 7År 8År 9År 10
Tomt rum: 0 kr781 892 kr

Djupanalys

Vad kostar rummet du inte hyr ut?

Det tomma rummet är en tyst kostnad. Skälig hyra, schablonavdraget på 50 000 kr, de nya reglerna från 1 juli 2026, och vad nettot blir investerat över tio år.

Läs hela analysen

Nästa steg, om du vill

Tjänster som kan passa dina nästa steg. Det här är reklamlänkar (annonslänkar). Vi kan få provision om du går vidare, utan extra kostnad för dig, och det påverkar inte beräkningarna ovan.

Investera nettot i ett ISK hos Avanza

Avanza är en av Sveriges största nätmäklare med låga avgifter och brett utbud av indexfonder. Öppna ett ISK och börja investera din nettointäkt på 4 990 kr/mån.

Öppna ISK

Automatisera sparandet med Lysa

Lysa är en digital förmögenhetsförvaltare som automatiskt balanserar din portfölj. Lägg in 4 990 kr/mån som ett månadsautogiro och låt pengarna sköta sig själva.

Kom igång

Hitta en hyresgäst via Qasa eller Blocket

Qasa och Blocket Bostad är de vanligaste platserna för att annonsera ett rum. Qasa hanterar dessutom kontrakt och autogiro för hyresbetalningar, vilket minskar administrationen.

Se Qasa

Källor: Skatteverket (schablonavdrag och kapitalskatt), Riksbanken (referensränta för ISK-schablonskatt), Hyresnämnden (skälig hyra vid uthyrning).

Vad kalkylen antar (transparens)

Skälig hyra: TakHyra beräknas som rummets andel av de totala boendekostnaderna: kapitalkostnad (marknadsvärdet gånger avkastningsräntan på 4,0 %), avgift eller hyra samt driftkostnader. Med möblerat rum tillkommer 15 procent. Det följer Hyresnämndens modell, men är inte en rättslig garanti. För hyresrätt ingår ingen kapitalkostnad.

Schablonavdrag: Kalkylen tillämpar 50 000 kr per bostad och år, vilket gäller från 1 juli 2026 enligt beslutad lagändring (prop. 2025/26:143). Inkomster under avdraget beskattas inte. För hyresintäkt intjänad före 1 juli 2026 gäller den tidigare nivån på 40 000 kr.

Bostadsformsavdrag: Utöver schablonavdraget får du dra av din andel av avgiften eller hyran för det uthyrda utrymmet. Kalkylen använder 20 % av 4 000 kr/mån, vilket ger 9 600 kr per år.

ISK-simulering: Nettointäkten läggs till portföljen i slutet av varje år. Avkastningen (7,0 % per år) räknas på ingående kapital plus nettot. ISK-schablonskatt (1,2 % av ingående kapital) dras av varje år. Inflation ingår inte, vilket innebär att resultaten är nominella värden.

Kapitalskatt: Skattepliktig hyresinkomst beskattas med 30 procent i inkomstslaget kapital, utan skiktskatt.

Netto: Netto avser hyresinkomsten efter skatt, inte efter dina egna boendekostnader, eftersom ett inneboende sällan ökar dina kostnader nämnvärt.

Senast kontrollerad och verifierad 1 juli 2026. Alternomy är ett simuleringsverktyg för jämförelse av alternativkostnader, inte finansiell rådgivning. Räntesatser, skattenivåer och marknadsutveckling kan ändras och påverka utfallet väsentligt.

Observera: Resultaten från våra kalkylatorer är ungefärliga och ska inte betraktas som finansiell eller juridisk rådgivning. Kontrollera alltid viktiga beslut med en professionell rådgivare.

Rapportera fel

Fortsätt räkna

Rummet är en av flera poster som påverkar din ekonomi. Här är de närmaste frågorna att räkna på.

DjupanalysHyr ut ett rum, hela resonemangetRäkneexemplet bakom kalkylatorn, med schablonavdrag, skatt och full uträkning.Nästa kalkylatorHyra eller köpa bostad?Räkna på nästa stora bostadsval, med ränteavdrag, amortering och alternativkostnad.ÖversiktAlla kalkylatorerSe vad mer du kan räkna på innan du bestämmer dig.