Hyra ut ett rum – vad kostar rummet du inte hyr ut?
Det tomma rummet i din bostad är inte gratis. Varje månad väljer du att avstå från en inkomst. Den här kalkylatorn visar vad du faktiskt tjänar efter schablonavdrag och kapitalskatt, och vad nettointäkten kan växa till om du investerar den under tio år.
1 Vilken bostad hyr du ut?
Att hyra ut ett rum som inneboende, medan du själv bor kvar, kräver inget tillstånd från föreningen. Styrelsens godkännande behövs först om du hyr ut hela bostaden i andra hand. Schablonavdraget är 40 000 kr per år. Du får utöver det dra av den del av avgiften som hör till det uthyrda utrymmet. Till skillnad från villa gäller inget extra avdrag på 20 procent. Nettot beskattas med 30 procent kapitalskatt.
2 Ställ in och se resultatet direkt
Vad hyr du ut?
Hyr du ut ett rum eller hela bostaden?
Du bor kvar och hyr ut ett rum. Kostnaderna fördelas på rummets andel av ytan.
Ditt rum
Marknadsvärdet driver den skäliga hyresnivån, eftersom kapitalkostnaden (marknadsvärdet gånger avkastningsräntan) är den största delen av vad du får ta ut.
Rummets golvyta delat med bostadens totala golvyta. Används för att fördela alla boendekostnader på den uthyrda delen.
Månadsavgiften täcker föreningens gemensamma kostnader: värme, vatten, sophämtning och föreningens lån. Hämta beloppet från din hyresavi.
Hyrs rummet ut möblerat?
Utan möbler beräknas hyran enbart på andelen av bostadskostnaderna.
Den månadshyra du planerar att ta ut. Kontrollera att den är skälig mot dina egna boendekostnader.
Vad nettot kan växa till
Hur länge du planerar att hyra ut och investera nettointäkten.
Nettointäkten efter schablonavdrag och kapitalskatt simuleras som ett månatligt sparande i en bred indexfond.
Antaganden
Förifyllt med aktuella värden från källorna. Tryck på ett värde för att ändra det.
El och övriga kostnader utöver avgiften eller hyran.
Historiskt ca 8–9 procent för globala indexfonder. 7 procent är ett försiktigt antagande, före ISK-schablonskatt.
3 De två vägarna, sida vid sida
Rummet står tomt
0 kr
Fondvärde efter 10 år
- Utebliven hyra per månad
- 5 000 kr/mån
- Nettointäkt
- 0 kr
- Växer till på 10 år
- 0 kr
Hyr ut och investera
4 740 kr/mån
Nettointäkt per månad
- Fondvärde efter 10 år
- 742 719 kr
- Nettointäkt per år
- 56 880 kr
- Skälig hyra (tak)
- 2 900 kr/mån
- Kapitalskatt per år (30 %)
- 3 120 kr
- Växer till på 10 år
- 742 719 kr
Din tänkta hyra (5 000 kr/mån) överstiger den skäliga nivån på 2 900 kr/mån. Det kan ge problem vid en eventuell tvist hos Hyresnämnden.Den skäliga hyran grundas på dina egna boendekostnader, inte på marknadshyran, och är därför ofta lägre än vad hyresmarknaden skulle betala.
Visa fullständig matematisk uträkning
Steg 1: Skälig hyra
| Rummets andel av ytan | 20 % |
|---|---|
| Avkastningsränta (referensränta plus påslag) | 4,0 % |
| Kapitalkostnad per månad (hela bostaden) | 10 000 kr/mån |
| Andel av kapitalkostnad | 2 000 kr/mån |
| Andel av avgift eller hyra per månad | 800 kr/mån |
| Andel av driftkostnader per månad | 100 kr/mån |
| Möblerat påslag | Nej |
| Skälig hyra per månad (takHyra) | 2 900 kr/mån |
Steg 2: Skatteberäkning
| Bruttoinkomst per år | 60 000 kr |
|---|---|
| Schablonavdrag | 40 000 kr |
| Avgiftens andel per år (bostadsrätt) | 9 600 kr |
| Totalt avdrag | 49 600 kr |
| Skattepliktig inkomst | 10 400 kr |
| Kapitalskatt (30 %) | 3 120 kr |
| Nettointäkt per år | 56 880 kr |
| Nettointäkt per månad | 4 740 kr/mån |
Steg 3: ISK-simulering (10 år)
| År 1 | 56 880 kr |
|---|---|
| År 2 | 117 059 kr |
| År 3 | 180 728 kr |
| År 4 | 248 091 kr |
| År 5 | 319 360 kr |
| År 6 | 394 763 kr |
| År 7 | 474 539 kr |
| År 8 | 558 942 kr |
| År 9 | 648 241 kr |
| År 10 | 742 719 kr |
ISK-schablonskatt: 1,2 % av kapitalet per år (avkastningsränta 4,0 %, kapitalskatt 30 %).
Så räknar Alternomy
Kalkylen räknar först fram en skälig hyra utifrån dina boendekostnader, drar sedan av skatten enligt de nya uthyrningsreglerna, och simulerar till sist vad nettot kan växa till om du investerar det månad för månad. Skillnaden mot ett tomt rum är alternativkostnaden.
Vad kalkylen antar (transparens)
Senast kontrollerad och verifierad 24 oktober 2026. Alternomy är ett simuleringsverktyg för jämförelse av alternativkostnader, inte finansiell rådgivning. Räntesatser, skattenivåer och marknadsutveckling kan ändras och påverka utfallet väsentligt.
Reklam: Sidan innehåller inga reklamlänkar. Ingen bank, långivare eller annan aktör har betalat för att synas här eller påverkat beräkningarna.
Kontakt: Synpunkter, rättelser och samarbeten tas emot på hyrarum@alternomy.com. Du kan också rapportera fel direkt.
Observera: Resultaten från våra kalkylatorer är ungefärliga och ska inte betraktas som finansiell eller juridisk rådgivning. Kontrollera alltid viktiga beslut med en professionell rådgivare. Senast kontrollerad 24 oktober 2026 av Alternomy Redaktion.
Källor:
- Skatteverket – Schablonavdrag och kapitalskatt
- Riksbanken – Referensränta för ISK-schablonskatt
- Hyresnämnden – Skälig hyra vid uthyrning
Fortsätt räkna
Rummet är en av flera saker som påverkar din ekonomi. Här är två till.