Djupanalys · Uthyrning · 2026
Hyra ut ett rum 2026: skälig hyra, skatt och vad det tomma rummet egentligen kostar
Du går förbi den stängda dörren varje dag. Rummet är tomt, eller fullt av sådant du inte längre använder. De flesta låter det vara, av gammal vana eller en känsla av att det skulle bli krångligt. Den vanan har ett pris, och det är större än de flesta tror.
Kort svar
Ett uthyrt rum ger mer netto än de flesta gissar, eftersom en stor del är skattefri. Med schablonavdraget på 40 000 kr och det extra avdraget kan du för ett eget hus hyra ut för omkring 4 200 kr i månaden helt utan skatt. Ett möblerat rum för 5 000 kr i månaden ger då 4 800 kr netto, och investerat i en indexfond i tio år blir det omkring 750 000 kr. Det är vad det tomma rummet faktiskt kostar dig, inte hyran du avstår, utan förmögenheten den kunde ha byggt.
Det här ändras 1 juli 2026
Källa: prop. 2025/26:187, En mer flexibel hyresmarknad. Gäller från 1 juli 2026. Skattereglerna, och schablonavdraget på 40 000 kr, är oförändrade.
Räkneexempel i utbildningssyfte. Dina siffror beror på din situation, räkna på just ditt fall i kalkylatorn längst ner.
Det tomma rummet är en tyst alternativkostnad
Definition
Alternativkostnad är avkastningen du går miste om genom att välja ett alternativ framför ett annat. För ett tomt rum: vad hyran du avstår kunde ha vuxit till på börsen, via ett ISK, under samma tid.
Grunddata i exemplet
Gällande regler för privatuthyrning från 1 juli 2026
Den 1 juli 2026 träder nya regler för privatuthyrning i kraft. De gör det enklare att hyra ut. Du kan hyra ut under längre tid än förut, och tidigare uthyrning räknas inte längre i sig som ett skäl att neka förlängning. Skattereglerna är däremot oförändrade, schablonavdraget är fortfarande 40 000 kr per bostad och år.
Fyra regler att känna till 2026
Ny privatuthyrningslag
RegeringenFrån 1 juli 2026 blir det enklare att hyra ut. Uthyrning kan ske under längre tid, och reglerna kan omfatta upp till två bostäder.
Schablonavdrag 40 000 kr
SkatteverketDet skattefria schablonavdraget är 40 000 kr per bostad och år. Den nya uthyrningslagen ändrar inte skattereglerna.
Inneboende utan tillstånd
HyresnämndenAtt hyra ut ett rum till en inneboende kräver inget tillstånd. En villa har inga begränsningar, och i en bostadsrätt behövs inget styrelsegodkännande för en inneboende.
Längre uthyrning tillåten
RegeringenFrån 1 juli 2026 kan en förening inte neka förlängd andrahandsuthyrning enbart för att bostaden redan varit uthyrd, så länge skälet kvarstår.
Så sätter du en skälig hyra enligt lagens riktlinjer
För en bostadsrätt är den skäliga hyran kostnadsbaserad. Du utgår från dina egna boendekostnader, alltså kapitalkostnaden för bostaden, marknadsvärdet gånger avkastningsräntan, plus avgift och drift, och fördelar dem efter hur stor del av ytan rummet utgör. Är rummet möblerat får du lägga på upp till 15 procent. I exemplet ger det ett kostnadsbaserat tak runt 3 400 kr i månaden, vilket kalkylatorn visar som en försiktig miniminivå.
Bostadsrättsfällan
I en bostadsrätt ligger den kostnadsbaserade hyran ofta under vad marknaden skulle betala, och det förvånar många. Den följer dina kostnader, inte efterfrågan. För ett eget hus finns mer utrymme att gå mot marknadsnivå, och i storstad ligger marknadshyran för ett möblerat rum ofta på 4 000 till 6 000 kr.
Skatteregler för uthyrning, så mycket är skattefritt
Du får ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år. Hyr du ut ett eget hus får du dessutom dra av 20 procent av hyran. Hyr du ut en bostadsrätt eller hyresrätt drar du i stället av den del av avgiften eller hyran som hör till det uthyrda. Det som blir kvar beskattas med 30 procent och redovisas i punkt 7.3.
Skattefritt utrymme
För ett eget hus kan du hyra ut för omkring 4 200 kr i månaden helt utan skatt. Över den nivån är den verkliga skatten bara runt 24 procent, eftersom avdragen tar en stor del först.
[ Visa fullständig matematisk uträkning (+/-) ]
Skatteuträkning för ett eget hus, 5 000 kr/mån
Avrundat räkneexempel. De exakta siffrorna för din situation beräknas i kalkylatorn med dina egna värden.
Beräkna tillväxt, om du investerar hyresinkomsten
Den verkliga kostnaden för det tomma rummet syns först när du låter nettot arbeta. 4 800 kr i månaden investerat på ett ISK till 7 procent om året blir omkring 750 000 kr på tio år. Det tomma rummet kostar dig alltså inte 4 800 kr i månaden, det kostar dig omkring 750 000 kr över ett decennium.
Vad 4 800 kr i månaden kan växa till på tio år
De två vägarna sida vid sida: rummet som står tomt och nettot som investeras varje månad. Kurvan är sammansatt ränta på ett ISK, med schablonskatt inräknad.
Skillnad mellan att hyra ut ett rum och hela bostaden
Hyra ut ett rum
Du bor kvar
Du har en inneboende. Ni delar bostaden. Inget tillstånd behövs, varken för villa eller bostadsrätt.
Hyra ut hela bostaden
Du flyttar ut
Andrahandsuthyrning. Du lämnar bostaden. För bostadsrätt krävs styrelsens godkännande.
Kalkylatorn räknar på båda. Skatten beräknas på samma sätt i de två fallen, men på ett större belopp när hela bostaden hyrs ut.
Det tomma rummet kostar dig inte hyran du avstår. Det kostar dig förmögenheten den kunde ha byggt.
Så räknar Alternomy, och vem som står bakom siffrorna
Alternomy-modellen utgår från en kostnadsbaserad skälig hyra, drar av schablonavdraget och det bostadsformsspecifika avdraget, beskattar överskottet med 30 procent och investerar sedan nettot månadsvis på ett ISK, med schablonskatt inräknad. På så vis visas både vad rummet ger i handen och vad det är värt över tid.
Reglerna hämtas från svenska myndigheter. Schablonavdrag och kapitalskatt från Skatteverket, referensräntan från Riksbanken, skälig hyra från Hyresnämnden, och de nya uthyrningsreglerna från regeringens proposition. Analysen tas fram och granskas av Alternomy Redaktion. Sidan kontrollerades senast den 24 oktober 2026.
Gratis checklista
Ladda ner checklistan: hyr ut ett rum utan krångel
En steg för steg-guide som tar dig från tomt rum till skattefri hyresinkomst. Skälig hyra, avdrag och deklaration, samlat på ett ställe.
Hur mycket får man hyra ut ett rum för?
För en bostadsrätt är taket kostnadsbaserat, din andel av kapitalkostnaden plus avgift och drift efter rummets yta, plus upp till 15 procent om det är möblerat. För ett eget hus finns mer utrymme mot marknadshyra. I storstad ligger marknadshyran för ett möblerat rum ofta på 4 000 till 6 000 kr.
Måste jag betala skatt när jag hyr ut ett rum?
Inte på den första delen. Du får ett schablonavdrag på 40 000 kr per år, och för ett eget hus dessutom 20 procent av hyran. Det som blir över beskattas med 30 procent. För ett hus är ungefär de första 4 200 kr i månaden skattefria.
Hur stort är schablonavdraget 2026?
40 000 kr per bostad och år. Den nya privatuthyrningslagen från 1 juli 2026 ändrade hyresreglerna, inte skattereglerna, så avdraget är oförändrat.
Behöver jag tillstånd för att hyra ut ett rum?
Nej, inte för en inneboende. En villa har inga begränsningar, och i en bostadsrätt behövs inget styrelsegodkännande för en inneboende. Vill du hyra ut hela bostadsrätten i andra hand krävs däremot styrelsens godkännande.
Vad är skälig hyra för en inneboende i en bostadsrätt?
Den är kostnadsbaserad, alltså rummets andel av kapitalkostnaden, marknadsvärdet gånger avkastningsräntan, plus avgift och drift, med möbeltillägg om det är relevant. Den ligger ofta under marknadshyran.
Vad är skillnaden mellan att hyra ut ett rum och hela bostaden?
Ett rum innebär att du bor kvar och har en inneboende, vilket inte kräver tillstånd. Hyr du ut hela bostaden flyttar du ut, och för en bostadsrätt krävs styrelsens godkännande. Skatten räknas likadant, men på ett större belopp.
Vad kostar det att inte hyra ut rummet?
Hyran du avstår, plus avkastningen den kunde ha gett. I exemplet blir 4 800 kr i månaden omkring 750 000 kr på tio år investerat till 7 procent. Det är rummets verkliga alternativkostnad.
Var deklarerar jag hyresinkomsten?
I inkomstdeklarationen under punkt 7.3, som inkomst av kapital. Blir det inget kvar efter avdragen behöver du oftast inte ta upp det alls.
Källor
- Skatteverket – Schablonavdrag och kapitalskatt
- Riksbanken – Referensränta
- Hyresnämnden – Skälig hyra
- Regeringen – Ny privatuthyrningslag 2026
- SCB – Hyresnivåer
Detta är ett räkneexempel i utbildningssyfte, inte finansiell eller juridisk rådgivning. Dina siffror beror på din situation. Senast kontrollerad 24 oktober 2026 av Alternomy Redaktion.
Observera: Resultaten från våra kalkylatorer är ungefärliga och ska inte betraktas som finansiell eller juridisk rådgivning. Kontrollera alltid viktiga beslut med en professionell rådgivare. Rapportera fel
Räkna på ditt eget rum
Exemplet ovan är inte ditt fall. Använd vår kostnadsfria kalkylator för att lägga in ditt eget marknadsvärde, din avgift och din tänkta hyra, så ser du exakt vad just ditt rum kan ge dig netto.
Öppna kalkylatorn för att hyra ut rum → →Fortsätt räkna
Vill du räkna på fler val? De här ligger närmast.